Yasal Bilgiler

ALIM-SATIM YAPARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Gayrimenkul İşlemlerinde Tapuda Yapılacak Yasal İşlemler

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı, tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, “düzenleme şeklinde vekâletname” ile Tapu Müdürlüğüne başvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğundan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir. Tapu Müdürü, istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.

Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir. İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi “düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.

  • Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.
  • Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.
  • Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.
  • Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.

Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir

  Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir.

   Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehtarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehtarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir

Yabancı Gerçek Kişiler  Türkiye’de Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?

Uluslararası hukuk, bir devlet ülkesinde yabancıları taşınmaz mal edinme hakkı tanınıp tanınmaması mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarına bırakmıştır

Ülkemizde yabancı gerçek kişiler kanunlarımızın müsaade ettiği ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancıların mülk edinmesi anayasanın 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler kanunun getirdiği yasal sınırlamalar çerçevesinde ve karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak şartıyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyişle kanunlarımız yabancıların mülk edinme şartını karşılıklı işlem şartına bağlamaktadır. Karşılıklı işlem şartı ülkemizde yabancılara mülk edinmesi için tanınan hakların aynısının o yabancı ülkede de Türklere tanınması anlamını taşır.

Tanınan bu hakka getirilen sınırlamalar nelerdir?

Yabancı gerçek şahıslar güvenlik bölgesi ilan edilmiş askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler.

Köy kanunu ile yabancı gerçek kişiler köylerde mülk edinemezler

Diğer bir sınırlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancı gerçek kişilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan fazlasını hükümetin izniyle mülk edinebilirler.

Durumları özellik gösteren yabancılardan olan mülteciler, Türkiye’de üç yıl ikamet etmeleri şartıyla karşılıklı işlem şartı aranmaksızın taşınmaz malları mülk edinebilirler.

İpotek Nedir

İpotek, halen mevcut veya ileride açılacak kredilerin teminatını oluşturmak için, belirli bir taşınmazın teminat gösterilmesidir. Borçlu borcunu ödemediği takdirde, alacaklı ipotekli taşınmazı satarak, satış bedelinden alacağını tahsil etmek imkanına sahiptir. İpotek akdi, resmi senet şeklinde ve tapu sicil müdürlüğü tarafından re’sen düzenlenerek gerçekleşir. Ayrıca, tesis edilen ipoteğin tapu kaydına işlenmesi (tescili) gerekir. Bu şekil şartlarına uyulmadığı takdirde, ipotek işlemi kendiliğinden geçersiz olur.
İpotek hakkı mala doğrudan doğruya bağlı ayni bir haktır. Bu nedenle, ipotek tesisinden sonra taşınmazın maliki değişse bile ipotek hakkı aynı şartlarla devam eder.
İpotek, kredi borçlusu tarafından verilebileceği gibi, kredi ile hiç bir ilgisi olmayan taşınmaz maliki üçüncü bir kişi tarafından da verilebilir.
Borçluya veya ipotek veren üçüncü şahsa konkordato mehli verilmesi ipotek alacaklısının takip hakkını etkilemez. Aynı şekilde, borçlu veya ipotek veren üçüncü şahsın iflas etmesi halinde dahi ipotek alacaklısının takip hakkı devam eder.
Medeni Kanunumuzun getirmiş olduğu düzenlemeye göre, ipotek tesisinde derece uygulaması mevcuttur. Yani bir taşınmazın üzerinde çeşitli derecelerde ipotek tesis edilebilir. Derece sistemini yan yana duran tuğlalara benzetebiliriz. Her derece sabit ve diğer dereceden bağımsızdır. Bir derecenin boşalması diğer dereceleri etkilemez. Ancak, serbest dereceden istifade hakkı bulunan ipotekler boşalan derecelere ilerlemek hakkına sahiptirler.